敷金なし礼金ありの理由を宅建士が解説！退去費用や注意点も

物件サイトで「敷金なし・礼金あり」を見つけて、何か裏があるのではと身構えていませんか。

敷金なし礼金ありの理由は、初期費用を下げて入居者を集めつつ、大家さんが収入とリスク回避を確保したいからです。

契約書の特約欄さえチェックすれば、退去時のトラブルはほとんど防げます。宅建士・FP2級として、横浜の物件事情とあわせて整理しました。

敷金と礼金の違いをまずは整理しよう

敷金は「預け金」、礼金は「謝礼金」です。

最初に払う金額は同じでも、退去時に戻ってくる可能性があるかどうかが決定的に違います。ここを押さえないと、後の話がぼやけてしまうので、まず違いから整理しますね。

敷金は退去時に精算される「預け金」

敷金は、退去時の修繕費や家賃滞納に備えて大家さんに預けておくお金です。原則として、退去時の費用を差し引いた残額は返金されます。

たとえば家賃7万円・敷金1ヶ月の物件なら、契約時に7万円を預け、退去時の原状回復費が3万円だったら4万円が戻ってきます。「払うお金」ではなく「預けるお金」というのがポイントです。

敷金の定義は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で次のように示されています。

敷金は、賃借人が賃料を滞納したり、賃借人が不注意等によって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合等の損害を担保するために、賃借人から賃貸人に対して預け入れるものです。

引用元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A Q6

礼金は大家さんへの「謝礼金」で返金されない

礼金は、入居させてもらうことへのお礼として大家さんに支払うお金です。払い切りで、退去時にも返ってきません。

戦後の住宅不足の時代、貸してくれることへの感謝として渡していた慣習が今も残っているかたちですね。

法律で定められたものではなく、相場は家賃の0〜2ヶ月分で物件ごとにバラつきがあります。

つまり、敷金は「あなたの口座から大家さんの口座に一時的に動くお金」、礼金は「最初から大家さんの収入になるお金」。同じ初期費用でも性格はまったく別物です。

横浜の賃貸市場における敷金・礼金の相場感

横浜の賃貸市場では、ここ数年で敷金ゼロ物件が確実に増えています。かつては敷金1・礼金1が定番でしたが、今は敷金ゼロ・礼金1という募集が珍しくありません。

横浜駅・関内・東神奈川あたりの1K・1DKをSUUMOで眺めると、築20年前後の物件で「敷金0・礼金1」という条件をよく見かけます。京急沿線や横浜市営地下鉄沿線でも同じ傾向です。

これは横浜だけの現象ではなく、全国的な流れではあります。ただ、首都圏の中でも大阪のように礼金を高めに取る商習慣はなく、横浜は「敷金を下げて礼金は1ヶ月」というバランスが標準になりつつあります。

敷金なし礼金ありの理由は大家さん側の事情にあり

敷金なし礼金ありの理由は以下のとおりです。

• 入居者を集める
• 敷金管理の手間を省ける
• 収入を確保する
• リスクに備える

これらを大家さんが同時に成立させたいからです。

入居者を不利にする意図ではなく、市場の変化に合わせた合理的な選択です。具体的に4つの理由に分けて見ていきます。

理由①：初期費用を下げて入居者を集めたいから

最大の理由は、初期費用を下げて入居の心理的ハードルを取り払うためです。

賃貸営業の現場感覚として、初期費用20万円は払えなくても15万円なら出せる、という人は本当に多いんです。Yahoo!知恵袋でも、賃貸営業をしている回答者が同じことを書いていました。1ヶ月分カットされるだけで応募数は明らかに変わります。

特に築年数が経った物件や駅から少し離れた物件では、敷金ゼロにしないと入居者が決まりにくいのが実情です。空室期間が1ヶ月延びるくらいなら、敷金1ヶ月分を諦めたほうが大家さんの収支は良くなります。

理由②：敷金管理の手間とコストを省きたいから

敷金は預かり金なので、大家さんにとっては管理コストがかかります。会計処理、退去時の精算、返金トラブルへの対応などどれも手間です。

近年は保証会社への加入が当たり前になりました。家賃滞納のリスクは保証会社がカバーするので、敷金を担保にしなくても困らないんです。保証会社の普及が、敷金ゼロ物件の増加を後押ししています。

宅建士として不動産記事を300本以上書いてきた経験では、保証会社加入を必須とする物件は今や全体の8〜9割に達しています。敷金の役割が構造的に薄れているわけですね。

理由③：礼金は大家さんの確実な収入になるから

礼金は契約時に一度きり支払われ、返金もありません。大家さんから見れば、確実に手元に残るキャッシュです。

敷金を1ヶ月分減らしても、礼金1ヶ月を残しておけば大家さんの初期収入は変わりません。入居者には「敷金ゼロでお得」と訴求しつつ、自分の収益は確保できる。

入居者と大家さん双方にメリットを出すための設計になっています。

理由④：退去時のリスクを礼金で先に回収したいから

敷金がないと、退去時にクリーニング代や修繕費を全額大家さんが立て替えなければなりません。入居者から回収できなければ、そのまま大家さんの損失になります。

そのリスクをならすために、礼金を残して先にコストを回収しておく、というのが大家さんの本音です。

「敷金ゼロ」で集客しつつ礼金で備える。

この組み合わせは、入居者を集めるための割引と、大家さんのリスク管理を両立させた結論なんです。

敷金なし礼金あり物件のメリット・デメリット

敷金なし礼金あり物件のメリットは初期費用が大幅に下がること、デメリットは退去費用が読みにくいことです。

この2つはトレードオフの関係にあるので、片方だけ見て判断すると損します。

メリットは初期費用を1ヶ月分カットできること

最大のメリットは、契約時にまとまったお金が必要ないことです。家賃7万円の物件で初期費用を比較してみますね。

【家賃7万円・横浜1Kの初期費用シミュレーション】

項目	敷1礼1	敷0礼1	差額
敷金	70,000円	0円	-70,000円
礼金	70,000円	70,000円	0円
前家賃	70,000円	70,000円	0円
仲介手数料	77,000円	77,000円	0円
保証会社	35,000円	35,000円	0円
火災保険	20,000円	20,000円	0円
鍵交換費	22,000円	22,000円	0円
合計	約36.4万円	約29.4万円	-70,000円

初期費用が約7万円下がります。家具家電の購入費に回せる金額として考えると、かなり大きいですよね。

横浜で初期費用を抑えて一人暮らしを始めたい方は、「一人暮らしの初期費用は15万円で足りる？宅建士が横浜の実例で解説」も参考にしてみてください。

デメリットは退去費用が読みにくいこと

デメリットは、退去時にいくら請求されるかが事前に見えにくいことです。

敷金がある物件なら、退去費用は敷金から差し引かれて精算されます。足りない分だけ追加で払うので、心理的な負担は軽いです。

一方、敷金なし物件は退去時に全額を一括で請求されます。Yahoo!知恵袋でも「敷金がないから退去でもめないか不安」という声が複数ありました。

それでも、退去費用の金額自体は敷金の有無で変わるわけではありません。請求のタイミングと心の準備のしやすさが違うだけです。次の章で、実際の金額を具体的に見ていきますね。

敷金なし礼金あり物件の退去費用はどれくらい？

横浜の1K・1DKでの退去費用は、4〜8万円前後が多いです。

普通に暮らしていれば、極端に高額になることはありません。ただし、契約書の特約と部屋の使い方次第で大きく変わるので、内訳を理解しておきましょう。

退去費用の中身は原状回復費とクリーニング代

退去費用は、大きく分けて「原状回復費」と「ハウスクリーニング代」の2つで構成されます。

退去費用で覚えておきたいのは、すべての劣化を入居者が直すわけではないということです。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、原状回復について次のように整理されています。

いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

引用元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

つまり、壁紙の日焼けや家具の設置跡など、普通に暮らしていれば自然に発生する損耗は大家さん負担です。こちらが負担するのは、入居者の故意・過失による損傷部分だけということですね。

横浜1K・1DKの退去費用相場

横浜の1K・1DKに2〜3年住んで普通に退去した場合、4〜8万円が相場の中心です。不動産ライターとして取材してきた範囲では、内訳はこんな感じになります。

• ハウスクリーニング代：2〜4万円（定額）
• 軽微な原状回復費：1〜3万円（壁紙の部分張替えなど）
• 鍵交換費：2万円前後（次の入居者向け）

タバコを吸わない・ペットを飼わない・3年以内の居住なら、おおむねこの金額に収まります。

退去費用が高額になりやすい3つのケース

退去費用が10万円を超えるケースには、共通したパターンがあります。

• 室内喫煙：ヤニで壁紙の全面張替えになると10〜20万円かかる
• ペット飼育：床のキズ・臭いで床材ごと交換になることがある
• 長期居住で清掃を怠った：水回りの汚れやカビが落ちず、設備交換に発展する

逆に言えば、この3つを避ければ退去費用は怖くありません。普通に暮らして普通に掃除していれば、敷金なしでも極端な請求は来にくいです。

契約書で必ずチェックすべき特約のポイント

契約書で最初に見るべきは「特約事項」の欄です。ここに退去時の負担ルールが書かれています。

宅建士として契約書を読むときに必ずチェックする項目は次の3つです。

確認項目	何をチェックする？
クリーニング代特約	金額が定額で書かれているか（1K=2〜3万円が目安）
短期解約違約金	1〜2年以内の解約で家賃○ヶ月分の違約金がないか
原状回復の負担範囲	ガイドラインから逸脱した負担を強いていないか

国土交通省の原状回復ガイドラインのQ&Aでは、借主に不利な特約について次のように示されています。

賃借人に不利な特約は、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることに合意していなければ有効とはいえないと解されています。

引用元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A Q3

つまり、サインする前に内容を理解しないまま結んだ特約は、必ずしも有効にならない可能性があるんですね。わからない条項は不動産会社にその場で質問して、納得してから署名するのが鉄則です。

物件選びと内見のチェックポイントは、「一人暮らしの物件探しのコツ8選！宅建士が失敗談から解説」にまとめています。

敷金なし礼金あり物件はアリ？おすすめな人・避けるべき人

結論、契約書の特約さえ確認すればアリです。ただし全員に向くわけではありません。

初期費用を抑えたい人にはメリットが大きい一方、退去費用の予備費が確保できない人には向きません。タイプ別に整理します。

おすすめな人の特徴

敷金なし礼金あり物件が向いているのは、次のような人です。

• 初期費用を1〜2割でも下げたい人：手元資金を家具家電や引越し代に回せる
• 2〜3年で住み替え予定の人：転勤・転職の可能性がある社会人なら身軽に動ける
• 部屋を綺麗に使える自信がある人：原状回復費が少なければ退去費用も最小限で済む
• 保証会社加入に抵抗がない人：そもそも今は加入が前提の物件が多数派

横浜エリアなら、京急線や横浜市営地下鉄沿線の築15〜25年の物件にこの条件が多めです。

家賃も6〜7万円台で見つかりやすく、20代後半の社会人にはちょうど良いゾーンですね。

避けたほうがいい人の特徴

逆に、次のような人は敷金あり物件を選んだほうが無難です。

• 退去予備費を別に確保できない人：請求が一度に来るので資金繰りがきつい
• 5年以上の長期居住予定の人：経年で原状回復費がかさむ可能性が高い
• 喫煙者・ペット飼育予定の人：高額請求のリスクが他の人より明確に高い

該当する場合は、敷金1ヶ月の物件で「先に預けて、後で精算」のほうが安心です。

FP2級が教える「契約前に確認すべき貯金ライン」

FP2級の視点でおすすめしたい目安は、家賃3ヶ月分の退去予備費を別口座にキープしておくことです。家賃7万円なら21万円。これだけあれば、敷金なし物件で想定外の退去費用が来てもカバーできます。

なぜ3ヶ月分かというと、横浜の1K・1DKで退去費用が高めに出るケースでも10〜15万円が上限ラインだからです。3ヶ月分あれば、引っ越し費用と退去費用の両方を同時にまかなえます。

この予備費を準備できるなら、敷金なし物件はFP視点でも「合理的な選択」です。逆にこの21万円が用意できないなら、敷金あり物件で「強制的に預ける」かたちにしたほうが家計のリスク管理になります。

横浜で条件に合う物件を探したい方は、SUUMOやLIFULL HOME’Sで「敷金なし」「礼金1ヶ月以下」の条件を組み合わせて検索すると効率的ですよ。

敷金なし礼金あり物件に関するよくある質問

敷金なし礼金あり物件に関するよくある質問をご紹介します。「やめたほうがいい？」「値下げ交渉できる？」などを参考にしてみましょう。

敷金なしの物件はやめたほうがいい？

やめたほうがいいとは限りません。契約書の特約を確認すれば安全に選べます。

「敷金なし=危険」というわけではなく、クリーニング代の定額条項や短期解約違約金の有無で判断するのが正解です。

退去予備費を家賃3ヶ月分用意できる人なら、初期費用を抑えるメリットのほうが大きく出ます。

敷金礼金なしの物件はどう違う？

敷金礼金なし(ゼロゼロ物件)は、家賃に費用が上乗せされている可能性があります。

大家さんは収益を確保しないと物件を貸せないので、敷金も礼金もゼロにする代わりに家賃を周辺相場より2,000〜5,000円高く設定するケースがよくあります。

短期解約違約金(1〜2年以内の解約で家賃1〜2ヶ月分)が設定されていることも多いので、契約書を必ず確認しましょう。

礼金は値下げ交渉できる？

条件次第で交渉可能です。

• 繁忙期(1〜3月)を外したシーズン
• 長期間空室になっている物件
• 駅から遠い物件

これらの物件は交渉が通りやすいですね。

「礼金を0.5ヶ月にしてもらえないか」と不動産会社経由で打診するのが現実的なやり方です。

ただし人気物件では断られやすいので、過度な期待は禁物です。

敷金なし礼金ありの理由を理解して納得の物件選びをしよう！

敷金なし礼金ありの理由は、入居者を集めつつ大家さんが収入とリスク回避を両立させるための合理的な設計です。

契約書の特約さえチェックすれば、過度に怖がる必要はありません。要点を3つにまとめます。

• 敷金なしの理由は「初期費用ハードルを下げる集客戦略」。礼金が残るのは「大家さんの収入確保とリスク回避」のため
• 退去費用の相場は横浜の1K・1DKで4〜8万円。喫煙・ペット・長期居住を避ければ怖くない
• 判断の決め手は契約書の特約欄。クリーニング代特約と短期解約違約金の2点を必ず確認

契約書の特約欄をチェックすれば、敷金なし礼金ありの物件は怖くありません。初期費用を1ヶ月分カットして、その分を新生活の家具家電に回せるのは大きなメリットですよ。

横浜で一人暮らしを始める前に、物件探しのコツや初期費用の準備についても押さえておきましょう。下記の関連記事もぜひ参考にしてくださいね。

参考文献

1）国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

2）国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ」

3）Yahoo!知恵袋「礼金について質問です。大阪で一人暮らしを考えているのですが敷金なし礼金ありの物件が多く困惑しております」

4）Yahoo!知恵袋「一人暮らしを考えているんですけど、敷金なし礼金ありのところがあります」