敷金なし物件はやめたほうがいい？宅建士が教える判断基準と注意点

「敷金なし物件って、結局やめたほうがいいの？」と気になって検索された方も多いはずです。

結論、敷金なし物件は条件次第で選んでOKな物件です。

経験者100人へのアンケートでは87人が「条件次第で選ぶ・必ず選ぶ」と答えました。

回答	人数
条件次第で選ぶ	79人
わからない	10人
必ず選ぶ	8人
もう選びたくない	3人

本記事では宅建士が「避けるべき物件」と「選んでもいい物件」の見分け方を、契約書のチェック項目まで含めて整理します。

敷金なし物件はやめたほうがいい？結論から先に解説

敷金なし物件は「ケースバイケース」で、避けるべき物件と選んでもOKな物件があります。 一律に「やめとけ」ではなく、契約条件を確認して見極めるのが正解です。

判断のカギは初期費用ではなく「総支払額」と「契約書の特約」にあります。ここを押さえれば、敷金なし物件は強い味方になります。

避けるべきケースと選んでもOKなケース

避けるべきなのは、敷金がない代わりに別の名目で費用を上乗せされている物件です。

具体的には次のような特徴があります。

• 家賃が周辺相場より2,000〜5,000円以上高い
• 短期解約違約金（家賃1〜2ヶ月分）が設定されている
• クリーニング代・室内消毒代が相場より高額
• 鍵交換費用が3万円以上など不自然に高い

逆に、選んでもいい物件もあります。

• 退去時のクリーニング代が契約書に明記されている
• 家賃が周辺相場と同水準
• 大家さんが空室期間を埋めるために初期費用を下げている
• 短期解約違約金が設定されていない、または期間が短い

私が宅建士として横浜の賃貸事情を見ている限り、横浜駅から徒歩15分以上のエリアや築20年以上の物件で、純粋な空室対策としてゼロゼロにしているケースが増えています。こうした物件は狙い目です。

判断のポイントは「初期費用」より「総支払額」

判断は2年または4年住んだときの「総支払額」で比較してください。

初期費用が10万円安くても、家賃が月3,000円上乗せされていれば3年で帳消しです。

ここでは、「家賃7万円・敷金なしの物件」VS「家賃6万8,000円・敷金1ヶ月の物件」を比較します。

比較項目	敷金なし	敷金1ヶ月あり
月額家賃	70,000円	68,000円
初期費用（敷金分）	0円	68,000円
2年間の家賃総額	1,680,000円	1,700,000円
4年間の家賃総額	3,360,000円	3,264,000円

月2,000円の家賃差は2年で48,000円、4年で96,000円まで膨らみます。

敷金は退去時に精算される預け金なので、普通に住めば一部は戻ってくるお金です。長期入居なら敷金ありのほうが総支払額は安く済むケースが多くなります。

判断軸はシンプルで、長期で住むなら敷金あり、2年以内で出る予定なら敷金なしが有利です。

そもそも敷金とは？礼金との違いと役割

敷金は退去時に精算される「預け金」、礼金は返金されない「謝礼金」です。 この違いを理解しておくと、敷金なし物件の仕組みもすぐ腹落ちします。

同じ「初期費用」でも性質がまったく違うので、整理して押さえましょう。

敷金は退去時に精算される「預け金」

敷金は大家さんに預けるお金で、退去時の原状回復費用や家賃滞納の補填に使われます。残額があれば返金される性質のお金です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要資料では、原状回復が次のように定義されています。1）

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

引用元：国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の概要」

つまり、普通に住んでいれば敷金の一部が戻ってくるのが本来の姿です。「払って終わり」のお金ではありません。

礼金は返金されない「謝礼金」

礼金は大家さんへの謝礼として支払うお金で、退去しても返金されません。

戦後の住宅難の時代に「貸してくれてありがとう」の意味で渡していた慣習が、今も残っているものです。

近年は礼金不要の物件も増えていて、空室対策として礼金ゼロにする大家さんも多くなりました。礼金は「払わずに済むなら払わないほうがいい」お金、敷金は「預けておくほうが退去時に楽」なお金、と役割を分けて理解しておきましょう。

敷金なし物件が存在する仕組みと理由

敷金なし物件は、大家さんが空室を埋めるために初期費用のハードルを下げている募集戦略です。

「訳あり」というイメージが強いですが、必ずしも問題物件ばかりではありません。仕組みを知ると、不必要に怖がる必要はないとわかります。

空室を早く埋めたい大家さんの事情

大家さんにとって、空室期間が長引くと家賃収入が途絶えます。築年数が経った物件や駅から遠い物件は競合との差別化が難しいため、初期費用を下げて入居者を集める戦略を取るのが自然です。

特に空室期間が3ヶ月を超えると、敷金1〜2ヶ月分（家賃の1〜2ヶ月分）を諦めても、早く入居してもらうほうが大家さんの利益になります。これがゼロゼロ物件が増えている最大の理由です。

保証会社の普及で敷金の役割が代替されている

近年は賃貸保証会社の利用が必須となる物件が大半を占めています。保証会社は家賃滞納時に立て替えを行うため、大家さんは敷金で滞納リスクをカバーする必要が薄れているのです。

敷金の役割が「家賃滞納の補填」から「退去時の原状回復費用」だけに縮小しているため、入居時に預かるのではなく退去時に実費請求する形に変わっています。

これも敷金なし物件が増えた構造的な理由です。

横浜エリアでもゼロゼロ物件が増えている背景

横浜市内でも、関内・桜木町・横浜駅周辺などの人気エリアでは敷金1ヶ月・礼金1ヶ月が主流のままですが、鶴見・東神奈川・反町・大口あたりの駅徒歩10分以上の物件では、敷金ゼロや敷金礼金ゼロの募集が確実に増えています。

私が横浜で物件情報を見続けている肌感では、築20年以上のワンルーム・1Kでは半数近くがゼロゼロ条件になっている印象です。横浜は東京と比べて家賃相場が緩やかなぶん、初期費用で差別化する物件が出やすい市場なんです。

敷金なし物件の3つのデメリットと注意点

敷金なし物件のデメリットは以下の3つです。

• 退去時の実費請求
• 家賃の上乗せ
• 短期解約違約金

どれも契約前に確認すれば回避できるものばかりです。1つずつ仕組みと対策を見ていきます。

退去時に原状回復費を実費請求される

敷金なし物件では、退去時の原状回復費用やハウスクリーニング代が実費で請求されます。敷金から差し引かれる仕組みがないため、退去時にまとまった出費が発生します。

国土交通省のガイドライン概要資料では、退去時のトラブル防止策として次のように指摘されています。1）

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入・退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

引用元：国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の概要」

つまり、入居時の状態確認と契約書の特約チェックが、退去トラブル防止のカギになります。

実際、独自アンケートでも退去経験者71人のうち32人（45%）が1万円以上の退去費用を請求されています（後述）。「敷金がないから0円で済む」とは限らない点は要注意です。

家賃が相場より上乗せされている可能性

敷金や礼金で取らない代わりに、家賃を月2,000〜5,000円上乗せして回収するパターンがあります。長く住むほど総支払額が増えるため、初期費用の節約効果が消えてしまいます。

対策はシンプルで、検討中の物件と「立地・築年数・間取り・設備」が近い物件を3〜5件比較して、家賃相場を確認することです。SUUMOやLIFULL HOME’Sで同条件で絞り込めば、相場感はすぐつかめます。

短期解約違約金がついていることがある

敷金なし物件には「1年未満の解約で家賃2ヶ月分」「2年未満の解約で家賃1ヶ月分」といった短期解約違約金が設定されているケースがあります。

大家さんが初期費用を回収する前に退去されると損が出るため、違約金で補填する仕組みです。急な転勤・転職・結婚などで引越す可能性がある人は、契約書の特約欄を必ずチェックしてください。

敷金なし物件のメリット・向いている人の特徴

敷金なし物件の最大のメリットは、初期費用を家賃1〜2ヶ月分（5〜15万円）抑えられる点です。

デメリットだけ見て敬遠するのはもったいなく、向いている人にとっては合理的な選択肢になります。

初期費用を大幅に抑えられる

家賃7万円の物件で敷金1ヶ月・礼金1ヶ月なら、敷金礼金だけで14万円。これがゼロになると、初期費用は20〜25万円程度で収まる計算です。

浮いた現金は家具家電・引越し代・新生活の生活費に回せます。手元の現金が薄い時期に、預け金として10万円超を眠らせないのは大きなメリットです。

初期費用全体の内訳や家賃別のシミュレーションは以下の記事でも詳しく解説しています。

敷金なし物件が向いている人・向いていない人

向いている人と向いていない人を整理すると、判断しやすくなります。

向いている人	向いていない人
初期費用を20万円以下に抑えたい人 部屋を綺麗に使う自信がある人 2〜3年で引越す可能性がある人 手元の現金を残したい人	1つの物件に4年以上住む予定の人 退去時にまとまったお金を用意できない人 契約書の特約を読むのが苦手な人 短期解約の可能性がある人

新社会人や転職直後など、まとまった貯金がない時期には敷金なし物件は合理的な選択肢です。

一方、長く住む前提で家賃も含めた総支払額を抑えたい人には、敷金ありで家賃を抑えた物件のほうが向いています。

敷金なし物件で後悔した人のリアルな声

敷金なし物件の経験者100人のうち、58%が「特に後悔していない」と回答しました。

一方で「物件の状態が悪かった」「隣人トラブルがあった」など、初期費用以外の部分での不満も浮かび上がっています。当ブログ独自のアンケート結果から、リアルな声を紹介します。

※調査概要：クラウドワークスにて敷金なし／敷金礼金なし物件の入居経験者を対象に2026年5月実施。回答数100人（男性32人・女性65人・回答しない3人）。物件タイプはゼロゼロ物件66人・敷金なし礼金あり34人。

退去時に高額請求された事例

退去経験者71人のうち、退去費用の請求額分布は次のとおりです。

請求額	人数	割合
0円（請求なし）	39人	55%
1〜3万円	15人	21%
4〜6万円	8人	11%
7〜10万円	5人	7%
11万円以上	1人	1%
覚えていない	3人	4%

注目すべきは、退去経験者の55%が請求0円だった点です。「敷金なし＝必ず高額請求」というイメージとは違う実態が見えてきます。

一方で、4万円以上請求された人も14人（19%）いるので、特約内容次第で結果が分かれることもわかります。

経験者からはこんな声が寄せられました。

「契約時は面倒くさくてもガチガチに約款を読み込んだし、クリーニング費用などの特約もないことを確認しているので、退去時の立会も強気に出れた。とにかく言った言わないではなく、書面の内容が全て」（48歳・男性）

「綺麗に住んでないと、退去時に高額請求されることがあります。入居してすぐに家の様子をよく見て、気になる箇所は写真を撮って記録しておくといいと思います」（38歳・女性）

契約書の特約確認と入居時の写真記録、この2つを徹底している人ほどトラブルが少ない傾向が読み取れます。

物件の状態や周辺環境への不満

後悔ポイントの集計では、退去費用そのものより「物件の状態」「隣人」「立地」への不満が目立ちました。

後悔ポイント（複数回答）	回答数
特に後悔はない・満足している	58人
物件の状態が悪かった（古い・設備が古い）	24人
隣人・住民の質に不満があった	16人
立地・周辺環境が悪かった	10人
家賃が周辺相場より高かった気がする	6人
退去時に高額な費用を請求された	5人
契約書の内容が複雑で理解に苦労した	4人
短期解約違約金がついていて引越しできなかった	3人

実際の声からも、物件選びの段階での確認不足が後悔につながっているのがわかります。

「私が住んでいた物件は家賃の安さから選びましたが、鍵はドラクエの鍵みたいなすぐピッキングで開けれそうな鍵でしたし、お風呂とトイレの扉はガラス張りで、ドアを閉めても丸見えでした。安い物件なんてそんなもんです」（46歳・男性）

「住んでいる人の年齢層です。お年寄りが多かったのでクレームを言われることがあった」（32歳・女性）

ゼロゼロ物件は築古や駅遠のことが多いため、設備や周辺環境の見極めが特に重要だと言えます。

後悔しないために確認すべきポイント

経験者から寄せられたアドバイスで多かったのは、次の3点です。

「退去時に何をどこまで請求されるかを確認した方が良い。入居時に、元々ある汚れや壁の傷などは写真に撮って、退去時に突っ込まれないようにしておくことが大事です」（46歳・女性）

「敷金なし物件は何かしら訳ありだったりするので、その訳あり理由を教えて貰い、納得した上で契約する事をおススメします！」（40歳・女性）

「敷金礼金なしでも、その分をクリーニング費用や鍵費用のような形で取っているパターンもあるので、一概に安いとは言えないことを注意しておいたほうがいいと思います」（40歳・男性）

これらの声を反映したチェックリストを次の章でまとめます。

敷金なし物件を選ぶ前のチェックリスト【宅建士監修】

敷金なし物件で失敗しないコツは、契約書の特約欄を読むことに尽きます。

物件選びの段階と契約直前の段階で、それぞれ確認すべきポイントがあります。宅建士の視点で、絶対に見るべきチェック項目を整理しました。

契約書の特約欄を必ず読む

特約欄は、契約書のなかで「個別に取り決めた特別な約束」が書かれている部分です。標準的な賃貸借契約書には書かれていない条項が、ここに集約されます。

特に確認すべきは次の項目です。

• 退去時のハウスクリーニング代（金額の明記の有無）
• 短期解約違約金の有無と条件
• 鍵交換費用の負担者
• 室内消毒代・24時間サポート費の有無
• 原状回復の負担範囲

国土交通省の原状回復ガイドラインに沿った内容になっているか、ガイドラインを大きく逸脱した借主負担になっていないか、宅建士・FP視点で見ても重要な確認ポイントです。1）

クリーニング費・短期解約違約金の有無

クリーニング代の相場はワンルーム〜1Kで2〜4万円、1LDKで4〜6万円が目安です。これを大きく超える金額が特約に書かれている場合は、不動産会社に内訳を確認してください。

短期解約違約金は「契約後1年未満の解約で家賃2ヶ月分」が比較的厳しい条件、「6ヶ月未満で家賃1ヶ月分」が一般的な条件です。

引越しの可能性があるなら、契約期間と違約金額のバランスを必ず確認しましょう。

家賃が周辺相場と比べて高くないか確認

検討中の物件と立地・築年数・間取り・設備が近い物件を3〜5件、SUUMOやLIFULL HOME’Sで比較しましょう。月3,000円以上の差があれば「初期費用ゼロ分を家賃で回収する戦略」の可能性が高いです。

物件探しで失敗しないコツについては、「一人暮らしの物件探しのコツ8選！宅建士が失敗談から解説」でも詳しく整理しています。内見時に確認すべきポイントは「内見チェックポイント記事」にまとめているので、合わせて参考にしてください。

敷金なし以外で初期費用を抑える方法

初期費用を抑える方法は、敷金なし物件以外にも4つあります。 「敷金なし」だけにこだわると物件の選択肢が狭まるため、組み合わせで考えるのがおすすめです。

仲介手数料半額・無料の不動産会社を選ぶ

仲介手数料は法律上、最大で家賃1ヶ月分＋消費税です。しかし不動産会社によっては半額や無料に設定しているケースがあります。家賃7万円なら、仲介手数料の半額化だけで4万円弱の節約です。

ミニミニ・エイブル・大東建託・house comなど、仲介手数料を抑えている会社が候補になります。

フリーレント物件を狙う

フリーレントは「入居後1ヶ月分の家賃が無料」になる物件です。家賃7万円なら7万円まるごと節約できる計算で、敷金1ヶ月分とほぼ同等の節約効果があります。

ただし、フリーレント物件は短期解約違約金がセットになっていることが多いので、契約書の特約は必ず確認してください。

UR賃貸住宅を検討する

UR賃貸住宅は、独立行政法人が運営する公的賃貸で、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要です。横浜市内にも多数のUR物件があります。

入居条件として収入基準があり、家賃の4倍の月収が必要ですが、新社会人・転職直後でも対応できるケースがあります。「敷金は必要だが、それ以外の初期費用がほぼゼロ」という意味で、敷金なし物件の代替候補として有力です。

閑散期（4〜8月）に契約する

賃貸の閑散期は4〜8月で、この時期はフリーレント付与・家賃値引き交渉が通りやすくなります。

繁忙期（1〜3月）と比べて、同じ物件で月3,000〜5,000円の家賃ダウンや、初期費用1〜2万円分の値引きが期待できます。

敷金なし物件に関するよくある質問

敷金なし物件に関するよくある質問をご紹介します。退去時や物件自体の不安についての質問を参考にしてみましょう。

敷金なしでも退去時に絶対お金は払う？

必ず払うとは限りません。

経験者100人へのアンケートでは、退去経験者71人のうち39人（55%）が請求0円でした。

普通に住んで通常損耗しか発生していなければ、経年劣化は大家さん負担になるためです。

ただし契約書の特約でクリーニング代が借主負担になっている場合は、2〜4万円の支払いが発生します。

敷金なし礼金あり物件はなぜ存在する？

大家さんが「礼金は受け取りたいが、敷金管理の手間は省きたい」と考えているケースが多いからです。 詳しい理由は「敷金なし礼金ありの理由を宅建士が解説！」で5つの観点から整理しています。

ミニミニやレオパレスの敷金なし物件は大丈夫？

会社による定額クリーニング制度がある物件は、退去費用が読みやすいので安心です。

ミニミニは退去時のクリーニング代が定額で明記されているため、後出しの請求リスクが低くなります。ただし、家賃が相場より高めになっていないかは別途確認が必要です。

敷金なし物件は事故物件の可能性が高い？

敷金なし＝事故物件ではありません。

事故物件は宅建業法上、不動産会社に告知義務があります。敷金なしの理由のほとんどは「空室対策」と「保証会社の代替」です。気になる場合は不動産会社に「敷金なしの理由」を直接聞くのが確実で、答えに納得できれば問題ありません。

敷金なし物件はやめたほうがいいか冷静に判断しよう

敷金なし物件は、契約書の特約と家賃相場を確認すれば、初期費用を抑える有力な選択肢になります。 「やめたほうがいい」という一律の判断ではなく、自分の住む期間と物件の条件で見極めるのが正解です。

本記事の要点を整理します。

• 敷金なし物件の経験者の87%が「条件次第で再選択する」と回答
• 退去時の請求額0円が55%、1〜3万円が21%が現実
• デメリットは「実費請求」「家賃上乗せ」「短期解約違約金」の3つ
• 失敗回避のカギは契約書の特約欄を読むこと
• 初期費用を抑える方法は敷金なし以外にも4つある

物件選びで後悔しないために、契約前のチェックや初期費用の抑え方も合わせて押さえておきましょう。下記の関連記事もぜひ参考にしてくださいね。

参考文献

1）国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の概要」住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室

2）独自調査「敷金なし／敷金礼金なし物件の入居経験者100人アンケート」（横浜男子の一人暮らしガイド・クラウドワークス調べ・2026年5月実施）