退去の立ち会いが終わったあと、想定よりずっと高い見積書が届くことがあります。
でも、経年劣化や通常損耗の修繕費は、民法第621条で借主が払わなくていいお金です。
普通に暮らしてできた汚れや傷の費用は、毎月の家賃にあらかじめ含まれているからなんです。
払わなくていいものの一覧から交渉術、相談先まで、この記事に全部まとめました。
退去費用で払わなくていいものは？【法律上の結論と一覧】
退去費用で払わなくていいものは、経年劣化と通常損耗による修繕費です。
- 壁紙の日焼け
- 家具の設置跡
- 床の色あせ
このような自然な損耗が当てはまります。
こうした自然な損耗は借主の責任ではないと、民法と国土交通省のガイドラインで定められています。
まずは、払わなくていいものを場所別にチェックしていきましょう。
経年劣化・通常損耗とは
通常損耗は以下のようなものです。
- 日光によるクロス（壁紙）の変色
- 冷蔵庫の裏にできる黒ずみ（電気ヤケ）
- 画鋲の小さな穴
日光によるクロスの変色や画鋲の穴は、民法第621条で原状回復義務の対象外です。
なお原状回復とは、入居時の状態に戻すことではなく、借主の故意・過失による損傷を直すことを指します。
私が宅建士として見るなら、まず見積書の内訳を出してもらうのが先決です。
払わなくていいもの一覧
借主が払わなくていい代表的な項目は、次のとおりです。
- 日光や時間の経過によるクロス（壁紙）の変色・色あせ
- テレビや冷蔵庫の裏にできた黒ずみ（電気ヤケ）
- 家具の設置によるカーペットや床のへこみ
- ポスターやカレンダーを貼った画鋲・ピンの穴
- 設備（エアコン・給湯器など）の自然な故障
- 次の入居者のための鍵交換費用
- 特約のないハウスクリーニング代
一覧の項目を当然のように請求されていたら、見積書を見直すタイミングですよ。
「全部こちら負担です」と言われても、うのみにしないのが大事です。
なぜ払わなくていい？根拠は民法とガイドライン
払わなくていい根拠は、民法第621条と国土交通省のガイドラインです。
通常損耗の修繕費は、毎月の家賃にあらかじめ含まれているからなんです。
だから退去時にもう一度払うのは、二重払いになってしまいます。
法律がどう定めているか、根拠を1つずつ押さえておきましょう。
民法第621条が定める原状回復義務
民法第621条は、通常損耗と経年変化を原状回復義務の対象から外しています。
2020年4月施行の改正民法で、この内容が法律にはっきり明記されました。条文は次のとおりです。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
つまり、普通に暮らしてできた損耗は、借主の原状回復義務に入らないということです。
契約前の重要事項説明では、原状回復の特約を私も必ず確認しています。
「原状回復＝入居時の状態に戻す」ではない
原状回復は、部屋を新品同様に戻すことではありません。
借主の故意・過失でつけた汚れや傷だけを直すのが、本来の原状回復です。
この考え方は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（以下、原状回復ガイドライン）でも基準になっています。
原状回復の意味を誤解していると、本来払わなくていい費用まで負担してしまうので注意しましょう。
逆に払う必要がある退去費用とは？【線引き】
払う必要があるのは、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損傷です。
- 不注意でつけた大きなへこみ
- 掃除を怠って広がったカビ
などですね。
ただし、年数が経つほど借主の負担割合は下がる仕組みもあります。払う・払わないの境界線を、表で整理してみましょう。
| 箇所 | 払わなくていい（貸主負担） | 払う必要がある（借主負担） |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 日光による変色、電気ヤケ | 落書き、タバコのヤニ汚れ ※年数考慮 |
| 床 | 家具のへこみ、自然な色あせ | 飲み物をこぼした大きなシミ・傷 |
| 設備 | 自然故障、経年劣化 | 乱暴な扱いによる破損 |
| 清掃 | 通常の生活汚れ | 掃除を怠って広がったカビ・水垢 |
故意・過失・善管注意義務違反とは
善管注意義務に反した損傷は、借主の責めに帰すべき事由として借主負担になります。
たとえば、結露を放置してカビだらけにした、雨漏りに気づいて報告せず床を傷めた、などが当てはまります。
故意（わざと）や過失（不注意）でつけた傷も、同じく借主負担です。
うっかり付けた傷や水漏れは火災保険でカバーできる場合があります。補償の範囲は賃貸の火災保険ガイドを確認しておきましょう。
経過年数で負担はどう変わる？
借主負担になる場合でも、年数が経つほど負担額は下がります。
原状回復ガイドラインが、クロス（壁紙）の耐用年数を6年と定めているからです。
たとえば5年住んだ部屋なら、クロスの残存価値は約16.7％（（6年−5年）÷6年）まで下がります。
6年以上住めば、クロスの価値は1円とされ、たとえ汚しても張替え費用は原則負担しません（下地まで壊した場合は別途）。
詳しい負担割合の考え方は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」本文（PDF）の図3で確認できます。
6年住んだ部屋のクロス代を全額請求されたら、過剰請求の可能性が高いです。
「払わなくていいはず」が覆る特約に注意
ガイドラインの原則は、契約書の特約で覆ることがあります。
クリーニング特約があると、通常損耗でも借主負担になる場合があるんです。
ただし、特約にも有効になるための条件があります。
特約が有効になる条件
クリーニング特約は、要件を満たせば有効です。最高裁の判例では、有効と認められるための条件が示されています。
- 契約書に、借主が負担する範囲や金額が具体的に明記されている
- 明記がない場合は、貸主が口頭で説明し、借主が内容を明確に理解している
- 借主がその内容に合意している
条件を欠く特約や、相場を大きく超える高額な特約は、無効を主張できる余地があります。
相場を超える特約は拒否できる？
相場とかけ離れた高額な特約は、無効と判断されることがあります。
借主の利益を一方的に害する契約条項は、消費者契約法第10条で無効とされるからです（消費者庁「消費者契約法 逐条解説」第10条）。
過去には、高すぎる敷引特約が同条で無効とされた裁判例もあります。
ただし「特約はすべて無効にできる」わけではなく、有効が原則です。
納得いかない金額なら、まず根拠を確認するのが大事ですよ。
私の経験上、退去トラブルの多くは特約の見落としが原因です。
退去費用に納得いかないときの対処法と交渉術
納得いかない請求は、内訳の確認とガイドラインを根拠にした交渉で減額できることがあります。
大事なのは、その場で感情的にならず、冷静に内訳を求めることです。
立ち会い当日にサインしてしまっても、すぐに諦める必要はありません。減額につなげる具体的な手順を、順番に押さえましょう。
立ち会いでサインした後でも拒否できる？
立ち会いでサインした後でも、不当な請求なら異議を出せる余地があります。
サインは合意の証拠になりますが、内容を十分に理解しないまま署名した場合などは、争う余地が残るからです。
気づいた時点で、書面やメールで「内訳を確認したい」と伝えましょう。
やり取りは口頭ではなく、記録の残る形にしておくと安心です。
角を立てずに減額交渉する手順
交渉は、相手を責めずに「確認」から入るのがコツです。
次の手順で進めると、関係をこじらせずに話を進められます。
- 見積書の内訳（項目ごとの金額）を出してもらう
- 原状回復ガイドラインを根拠に、通常損耗が含まれていないか確認する
- 経過年数に応じた負担割合になっているか確認する
- 納得できない項目は、理由を添えて減額を相談する
いきなり「払いません」ではなく、「この項目を確認したい」と伝えるのが、話をスムーズにする近道ですよ。
僕自身、台東区のワンルームから横浜市西区へ引っ越したとき、退去の立ち会いで見積書を受け取りました。
当日その場でサインを求められましたが、内訳をゆっくり確認したかったので保留にしたんです。後日、項目ごとに照らし合わせて、納得した上で精算しましたよ。
宅建士として、当日サインを急かされたら一度持ち帰るのが安全だと伝えています。
退去費用を払わないと信用情報に傷がつく？
退去費用そのものの未払いを、不動産会社が信用情報に登録することはできません。
ただし、信販系の家賃保証会社が立て替えた場合は、信用情報機関に記録されることがあります。
つまり、信用情報に傷がつくかは、保証会社の種類によって変わるんです。詳しく整理していきましょう。
信用情報に載るケース・載らないケース
信用情報機関とは、ローンやクレジットの契約・支払状況を記録する機関です（CIC など）。
退去費用の扱いは、保証会社のタイプで次のように分かれます。
- 載りにくいケース：保証会社なし、または信用情報機関に加盟していない保証会社
- 載る可能性があるケース：信販系（クレジットカード系）の保証会社が立て替えた（代位弁済した）場合
信販系の保証会社が代位弁済すると、「異動」情報として信用情報に登録されることがあります。
一方、不動産会社や大家さん自身には、信用情報へ登録する権限はありません。
督促を無視するとどうなる
請求を放置すると、支払督促や訴訟に発展するリスクがあります。
とくに、簡易裁判所からの支払督促を受け取ったら、2週間以内に異議を申し立てないと、強制執行される可能性があります（法務省「督促手続・少額訴訟手続を悪用した架空請求にご注意ください」）。
実際、退去から数か月後に法律事務所から支払督促が届いて戸惑った、というYahoo!知恵袋の相談もあります。
身に覚えのない請求でも、本物の裁判所の書類は放置が一番危険です。不安なときは、次に紹介する相談先に連絡しましょう。
FP視点では、信用情報に傷がつくかは保証会社の種類で変わると伝えています。
退去費用のトラブルはどこに相談すればいい？
退去費用のトラブルは、まず消費生活センターに無料で相談できます。電話番号「188」（消費者ホットライン）にかければ、近くの窓口につながります。
一人で抱え込まず、第三者に間に入ってもらうのが解決の近道です。相談先を、目的別に整理しました。
無料で使える相談先
費用をかけずに相談できる窓口は、主に次の3つです。
| 相談窓口 | 特徴 |
|---|---|
| 消費生活センター（消費者ホットライン188） | 身近な消費トラブル全般の相談窓口 |
| 独立行政法人国民生活センター | 全国の相談情報を集約する公的機関 |
| 日本司法支援センター（法テラス） | 収入条件を満たせば無料の法律相談が受けられる |
まずは188に電話して、状況を話してみるといいですよ（政府広報オンライン「消費者ホットライン188番」）。
弁護士・少額訴訟を検討する目安
金額が大きい、または交渉が決裂したときは、少額訴訟という方法もあります。
原則1回の審理で結論が出るので、通常の裁判より手軽です（裁判所「少額訴訟」）。
退去費用を請求された側なら、まず相談窓口で対応を整理してから検討するのがおすすめですよ。
次の引っ越しで退去費用トラブルを防ぐコツ
退去トラブルを防ぐ最大の予防策は、入居時の室内写真と特約チェックです。
入居した日に部屋の状態を撮っておけば、もとからあった傷の証拠になります。
出口（退去）でもめないコツは入口（入居）にあるんです。
横浜で部屋を借りる人向けに、具体的なポイントをまとめました。
入居時にやるべき記録
入居初日にやっておくと安心なのは、次の3つです。
- 傷や汚れがある場所を、日付がわかる形でスマホ撮影しておく
- 気になる箇所は、管理会社に写真つきメールで共有しておく
- 契約書の特約（クリーニング代・原状回復の範囲）を読み返す
入居時に記録を残しておくことが、退去時に「もとからあった傷」と証明する一番の保険になりますよ。
そもそも敷金や礼金が何にどう使われるのか不安な方は「敷金礼金はいつ払う？支払うタイミングと初期費用の総額を宅建士が解説」もあわせて読むと、契約前の判断がしやすくなります。
横浜で部屋を借りる人へ
横浜で部屋を借りるなら、契約書の特約だけは落ち着いて確認しておきましょう。
僕は横浜に通算25年以上住んでいて、今は西区で一人暮らしをしています。
入居時には、室内の状態を写真で残しておきました。横浜は単身向けの物件が多く、繁忙期（1〜3月）は内見も契約もバタバタしがちなんです。
だからこそ、退去のときに効いてくる「入居時の記録」を、最初のうちに残しておくと安心ですよ。
横浜に通算25年住んだ私の実感では、入居時の写真が一番の保険になります。
退去費用に関するよくある質問
退去費用に関する疑問や不安を参考にしてみましょう。
- 退去費用の相場はいくら？
-
退去費用に一律の相場はなく、間取り・住んだ年数・汚れ具合で大きく変わります。原状回復費とハウスクリーニング代で構成されるためです。ワンルームのクリーニング代の目安は、各社の料金目安で1.5万〜4万円程度（2025〜2026年・条件で変動）です。請求額が適正かは、内訳と原状回復ガイドラインで確認しましょう。
- 立ち会いでサインしたら、もう払わないと無理？
-
サインした後でも、不当な請求なら異議を出せる余地があります。サインは合意の証拠になりますが、内容を理解しないまま署名した場合は争えるからです。気づいた時点で、書面やメールで内訳の確認を求めましょう。記録が残る形でやり取りするのがポイントです。
- 退去費用を払わないとどうなる？
-
退去費用そのものの未払いを、不動産会社が信用情報に登録することはできません。ただし、信販系の家賃保証会社が立て替えると、信用情報機関に記録されることがあります。また、放置すると支払督促や訴訟に発展するリスクもあります。早めの対応が安心です。
- ハウスクリーニング代は払わなくていい？
-
ハウスクリーニング代は、契約書に特約がなければ原則として貸主負担です。特約とは、借主負担を定めた個別の約束のことです。ただし、有効な特約があれば借主負担になります。契約書の特約欄を確認してから判断しましょう。
- 退去費用に納得いかないときどこに相談すればいい？
-
退去費用のトラブルは、まず消費生活センター（消費者ホットライン188）に無料で相談できます。電話で近くの窓口につながり、対応のアドバイスがもらえます。法律的な対応が必要なら、法テラスの無料相談も利用できます。一人で抱え込まないのが大事です。
まとめ：退去費用で払わなくていいものは法律で守られている
退去費用で払わなくていいものは、経年劣化と通常損耗による修繕費です。
法律（民法第621条）と原状回復ガイドラインが、借主を守ってくれています。最後に、要点をまとめます。
- 経年劣化・通常損耗の修繕費は、民法第621条で借主負担にならない
- クロスは耐用年数6年・残存価値1円。6年以上住めば張替え費は原則負担なし
- クリーニング特約は要件を満たせば有効。契約書の特約欄を必ず確認する
- 退去費用の未払いを不動産会社は信用情報に登録できないが、信販系保証会社の代位弁済は記録され得る
- 納得いかないときは消費生活センター（188）に無料相談できる
請求書に不安があるなら、まずは見積書の内訳を確認することから始めましょう。
次の住まい探しを気持ちよくスタートするために、部屋探しや間取り選びの知識もあわせて整理しておくと安心ですよ。
この記事の執筆者
だいき
- 宅地建物取引士（宅建士）
- 2級ファイナンシャル・プランニング技能士（FP2級）
- 不動産ライター歴3年・大手不動産メディアライター経験あり
- 不動産記事執筆数300本以上
- 横浜在住25年
参考文献
1）e-Gov法令検索「民法（第621条 賃借人の原状回復義務／第622条の2 敷金）」 2）国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）本文」図3 経過年数と賃借人負担割合 3）消費者庁「消費者契約法 逐条解説（第10条）」 4）裁判所「少額訴訟」 5）法務省「督促手続・少額訴訟手続を悪用した架空請求にご注意ください」 6）政府広報オンライン「消費者ホットライン188番」
